Нередки случаи обращения в компанию «Правовой Эксперт» граждан, получивших земельные участки в аренду, с вопросом о возможности передачи своих арендных прав и обязанностей новому лицу. При этом таких граждан вводят в заблуждение чиновники из КУМИ мэрии г. Ярославля и других органов власти о том, что если право аренды земельного участка получено по результатам торгов, то переуступить договор аренды другому лицу без согласия собственника земли невозможно и следует оформлять договор субаренды с предварительным согласованием в КУМИ.
Мы каждый раз вынуждены вносить ясность в данный вопрос.
Условия, при которых возможна уступка права аренды
Во-первых, земельные участки могут быть переданы в аренду собственником или иным лицом, уполномоченным законом или собственником.
Во-вторых, по общему правилу договор аренды земли, заключенный сроком на один год и более должен быть зарегистрирован государством.
В-третьих, по общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Но в п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка (за некоторыми исключениями) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
В-четвертых, заключение нового договора аренды земельного участка при переуступке права аренды не требуется. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
В-пятых, обязательно нужно учитывать исключения из правил о переуступке прав аренды.
Запреты и ограничения при переуступке прав на землю
- Запрет на уступку прав на землю для участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».
- Запрет на уступку прав на землю для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
- Ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий.
- В зависимости от условий конкретного договора.
Выводы по вопросу о переуступке арендных прав на земельный участок
Таким образом, по общему правилу порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.
Важно! Форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором, поскольку в соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.
Компания «Правовой Эксперт» специализируется на вопросах земельного права, в том числе оказывает гражданам и организациям всю необходимую помощь по грамотному юридическому оформлению уступки права аренды на земельный участок, включая составление соглашения об уступке прав (о передаче договора аренды) и сопровождение его регистрации в органах Росреестра. До оформления уступки мы проанализируем Ваш договор аренды земельного участка на предмет возможности его перевода на другое лицо.
Обращайтесь!